Vastgoed is een beleggingsmogelijkheid die tot de 'reële sfeer' behoort. Het gaat immers om tastbare zaken zoals bossen, landbouwgronden, bouwgronden, gebouwen.
Zonder meteen een uitspraak te willen doen over het al dan niet interessant karakter van vastgoed dienen we toch te wijzen op een aantal speciale kenmerken die ervoor zorgen dat het hier gaat om een beleggingsvorm die niet meteen voor elke belegger geschikt is.
De vastgoedmarkt is een zeer heterogene markt. We kunnen de sector van de gebouwen wel onderverdelen in residentieel vastgoed, commercieel vastgoed, kantoren en bedrijfsruimten, en we kunnen b.v. het residentieel vastgoed wel verder gaan onderverdelen in villa's, herenhuizen, appartementen enz., maar uiteindelijk zullen we tot het besluit komen dat elk onroerend goed (al weze het misschien maar in details) verschillend is van elk ander onroerend goed.
Dit zeer heterogeen karakter heeft enkele belangrijke gevolgen. Vraag en aanbod, en bijgevolg de prijsvorming, blijven een zaak tussen een beperkt aantal partijen (koper, verkoper en eventueel een makelaar). Dat betekent meteen ook dat het om een eerder ondoorzichtige markt gaat, waar de prijs meebepaald kan worden door het onderhandelingstalent van de betrokken partijen.
Verder rust er, zeker in België maar vaak ook in het buitenland, een zware fiscale druk – denken we maar aan de registratierechten – op het verhandelen van vastgoed.
Dit alles zorgt ervoor dat vastgoed veeleer een illiquide belegging is. Een gebouw, een bouwgrond, of welk vastgoed dan ook, is niet iets dat je vandaag zomaar eventjes koopt en over een week weer van de hand doet. Bovendien gaat het om niet onaanzienlijke sommen. Je kan wel voor enkele tienduizenden franken obligaties of aandelen kopen, maar inzake vastgoed gaat het om verschillende honderdduizenden franken en in de meeste gevallen zelfs om miljoenen. De aankoop van een stuk grond of van een gebouw als loutere belegging is dus iets dat de financiële draagkracht van heel wat mensen te boven gaat.
Zoals dat bij de meeste andere beleggingen het geval is, wordt de globale opbrengst van het vastgoed bepaald door de combinatie van enerzijds het periodieke inkomen dat het oplevert, en anderzijds de meer- of minwaarde op termijn.
In veruit de meeste gevallen wordt het periodieke inkomen gevormd door de huurinkomsten die regelmatig geïnd worden, maar soms is het van een heel andere aard. Denk b.v. aan een bos waar het inkomen in feite gevormd wordt door de opbrengst van de gerooide bomen. Uiteraard mag de belegger zich niet blindstaren op het bruto-inkomen, maar dient hij rekening te houden met de belasting op die inkomsten, de eventuele kosten voor onderhoud en herstelling enz.
Meestal zal het netto-inkomen dat je uit een vastgoed investering haalt, eerder laag zijn in vergelijking met beleggingen in financiële waarden. Een belangrijk aspect is evenwel dat de huur in vele gevallen op één of andere manier (b.v. via een indexkoppeling) gebonden zal zijn aan de evolutie van de consumptieprijzen. Ingeval van inflatie mag je er dan op rekenen dat ook het inkomen gaat toenemen. Dat huurinkomen is echter niet verzekerd : de huurder kan eventueel de huur opzeggen, een handelaar of een vennootschap die huurt kan failliet gaan, nieuwe gebouwen vinden niet altijd meteen een huurder.
De meer- of minwaarde die gerealiseerd kan worden, is voor een stuk afhankelijk van de algemene prijsevolutie op de vastgoedmarkt, maar er kunnen ook factoren spelen die specifiek zijn aan een bepaald vastgoed. Denken we b.v. maar aan het geval waarin de belegger (al dan niet met voorkennis !) een stuk landbouwgrond koopt dat later een bestemming als bouwgrond krijgt, verkaveld mag worden en daardoor fenomenaal in prijs stijgt.
Vastgoed wordt meestal gezien als een belegging die een zeer goede bescherming biedt tegen muntontwaarding. We stelden reeds dat het inkomen uit vastgoed in vele gevallen via een of ander mechanisme gebonden is aan de inflatie. En volgende eenvoudige redenering wijst erop dat ook de waarde- ontwikkeling van b.v. een gebouw de inflatie minstens enigszins moet volgen. Op de vastgoedmarkt zal in principe een evenwicht tot stand moeten komen tussen de prijzen van nieuwe gebouwen en de prijzen van vergelijkbare bestaande gebouwen. Aangezien de prijs van nieuwe gebouwen (via de lonen, de materialen enz.) gebonden is aan de inflatie, is ook de waarde van de bestaande gebouwen gebonden aan de inflatie.
Dat laatste betekent echter niet dat de waarde van vastgoed op elk moment de inflatie op de voet zal volgen, maar moet veeleer gezien worden als een verklaring voor een langetermijntrend. In bovenstaande redenering gingen we er immers van uit dat de vraag groter was dan het aanbod zodat via nieuwbouw bijkomend aanbod gecreëerd kon worden. Dat is echter niet altijd het geval. De vraag naar vastgoed hangt immers af van de stand van de conjunctuur (draait de economie goed of slecht ?), het renteniveau (tegen welke rente kan ik mijn aankoop van vastgoed financieren?) enz.
In bepaalde periodes kunnen de prijzen van het vastgoed wel de pan uitrijzen. Bv. in periodes waarin de reële rente (die het verschil vormt tussen de nominale rente en het inflatieniveau) negatief wordt. Op dat ogenblik is de opbrengst van b.v. obligaties niet meer voldoende om het koopkrachtverlies op het kapitaal te compenseren. De beleggers reageren daarop door over te schakelen naar beleggingen in de reële sfeer, dus o.a. naar vastgoed. Daardoor zwelt de vraag naar onroerend goed aan en worden de prijzen de hoogte in gestuwd.
Daar staat dan tegenover dat de beleggers in andere periodes, waarin de obligatierente de inflatie ruimschoots compenseert, maar weinig interesse zullen vertonen om in vastgoed te beleggen, zodat die markt er op dat ogenblik verkommerd zal bijliggen.
Ook het al dan niet streven naar het bezit van een eigen woning zou je theoretisch als een beleggingsbeslissing kunnen omschrijven. In de meeste gevallen zal je je bij het nemen van die beslissing echter veeleer door psychologische en affectieve dan door financiële motieven laten leiden. Toch is het goed dat de belegger die over een eigen woning beschikt, er bij het beheer van zijn vermogen rekening mee houdt dat minstens een gedeelte van zijn patrimonium aldus in vastgoed belegd is.
Hierboven wezen wij er reeds op dat het beleggen in onroerend goed meestal forse kapitalen vergt, die het financiële petje van heel wat beleggers te boven gaan. Toch staat de immobiliënmarkt ook voor de kleinere belegger, zij het onrechtstreeks, open via de vastgoedcertificaten.
Bepaalde vastgoedprojecten, b.v. de bouw van een shopping center of een grootwarenhuis, vergen dermate hoge kapitalen dat zij ook niet meteen kunnen gefinancierd worden door de vennootschap die over de gebouwen wenst te beschikken. Ter financiering van dergelijke projecten worden door gespecialiseerde vastgoedmaatschappijen, die meestal dochtermaatschappijen van financiële instellingen zijn, certificaten uitgegeven waarop de beleggers kunnen intekenen. Deze certificaten geven recht op een gedeelte van de netto- inkomsten uit het bewuste onroerend goed en op een deel van de opbrengst bij verkoop van dat goed. Volledigheidshalve vermelden we hierbij dat de certificaathouders juridisch gezien evenwel geen mede-eigenaar van het betrokken vastgoed worden. De juridische eigenaar is de gespecialiseerde maatschappij die het gebouw beheert voor rekening van de certificaathouders.
Er bestaan twee types van vastgoedcertificaten nl. de onroerende- leasingcertificaten en de deelbewijzen van vastgoedbelegging. In het eerste geval gaat het om gebouwen die verhuurd zijn op lange termijn (minimaal zevenentwintig jaar) en die de huurder op het einde van het contract de mogelijkheid bieden om grond en gebouw aan te kopen. In het tweede geval gaat het om gebouwen die verhuurd zijn op basis van een handelshuurcontract of een gewoon huurcontract en waarbij de huurders geen optie tot aankoop hebben.
De jaarlijkse uitkering aan de certificaathouders omvat de huur, maar in bepaalde gevallen ook een gedeeltelijke terugbetaling van kapitaal. Op het gedeelte van de coupon dat de huur vertegenwoordigt, moet de normale roerende voorheffing betaald worden vastgoedcertificaten worden als roerende waarden beschouwd maar de eventuele gedeeltelijke terugbetaling is vrijgesteld van belasting.
Bij de terugbetaling van het certificaat (die gebeurt na de verkoop van het goed) is roerende voorheffing verschuldigd op het gedeelte van de terugbetalingsprijs boven het nog niet terugbetaalde kapitaal.
Naast de mogelijkheid om voor kleinere bedragen in vastgoed te beleggen bieden deze certificaten ook het voordeel een stuk liquider te zijn. Na de uitgifteorganiseren de banken die het certificaat patroneren zelf een markt in dit papier. Daar deze markt in de praktijk echter niet altijd even goed blijkt te functioneren, worden thans meer en meer vastgoedcertificaten via de beurs van Brussel verhandeld.
Een andere mogelijkheid om, zij het onrechtstreeks, voor kleinere bedragen in vastgoed te beleggen, bestaat erin om aandelen te kopen van maatschappijen die in deze sector bedrijvig zijn. Deze vastgoedmaatschappijen treden op als bouwpromotor, expert, beheerder enz. en hun activa bestaan voor een flink stuk uit onroerend goed. Als belegger moet je er echter rekening mee houden dat de koersevolutie van dergelijke aandelen niet alleen door de prijs van het vastgoed dat de maatschappij bezit, maar ook door andere elementen, zoals de inkomsten uit hun activiteiten, beï nvloed zal worden.
Vastgoedbeleggingsfondsen zijn een andere (en meer rechtstreekse) manier om ook kleinere bedragen in de immobiliënsector te beleggen.
Beleggen in buitenlands vastgoed moet door meer kapitaalkrachtige beleggers niet meteen uitgesloten worden. Toch doen ook zij er goed aan om dergelijke zaken omzichtig aan te pakken.
De administratieve formaliteiten die met het verwerven van onroerend goed gepaard gaan, verschillen van land tot land en het is niet altijd gemakkelijk uit te maken of de verkopende partij ook werkelijk de eigenaar is van het goed dat zij verkoopt. Legio zijn bovendien de gevallen waarin gewiekste verkopers, via het voorspiegelen van superwinsten op villa's aan zonovergoten Spaanse costa's of fleurige sinaasappelplantages in Florida, minder alerte beleggers in de maling namen.
Opgelet dus. Zelfs grotere beleggers maken voor beleggingen in buitenlands onroerend goed dan ook beter gebruik van vastgoedfondsen of maatschappijen, die met kennis van zaken buitenlandse immobiliën in portefeuille nemen.